Ces dernières années, de nombreuses décisions de justice ont été rendues sur la validité des clauses d’indexation (ou clauses d’échelle mobile) contenues dans un bail commercial.

 

 

Définition

 

La clause d’indexation, à laquelle fait référence l’article L 145-39 du Code de Commerce, est autorisée dans les baux commerciaux, et consiste à faire varier automatiquement le loyer en fonction d’un indice économique, en général l’Indice des Loyers Commerciaux.

 

Elle a été justement définie par la jurisprudence comme « une stipulation par laquelle les parties s’accordent sur l’indexation du loyer, permettant une révision automatique en cours de bail selon la périodicité convenue. La clause s’applique de plein droit, sans formalité, à condition que soient prévus un indice et une périodicité et que les termes employés ne laissent aucun doute sur le caractère automatique de la révision » (NANCY, 6 mars 2000, JurisData n°2000-143521).

 

 

La variation du loyer doit être libre et suivre l’évolution de l’indice choisi

 

Bailleurs et locataires se sont montrés imaginatifs en tentant d’encadrer l’application de cette clause d’indexation et de son indice :

 

  • Les bailleurs ont, par exemple, intégrés dans leurs baux des clauses précisant que l’indexation ne se ferait qu’à la hausse, ou qu’elle ne pourrait jamais aboutir à une baisse de loyer, ou encore qu’en cas de baisse de l’indice, la baisse de loyer serait limitée par un plancher.

 

  • Les locataires ont, pour certains d’entre eux, souhaité que l’augmentation de loyer soit plafonnée ou « capée ».

 

C’était malheureusement oublier les dispositions de l’article L.112-1 du Code Monétaire et Financier qui prévoit ce qui suit :

 

« Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. »

 

Or, une clause d’indexation qui ne varie pas librement à la hausse comme à la baisse organise nécessairement la « distorsion » prohibée par l’article L.112-1 du Code Monétaire et Financier, entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre chaque révision.

 

 

Sanction judiciaire

 

Dans un tel cas, la jurisprudence a jugé que la clause d’indexation illicite était réputée non écrite : elle est sensée n’avoir jamais exister.

 

Commerciale, 15 novembre 1950, Dalloz 1951, page 21

CA NANCY, Chambre 2, 9 avril 2014, RG 13/02244

« une variation, c’est autant à la hausse qu’à la baisse… sinon ce n’est pas une variation, sinon ce n’est pas une clause d’échelle mobile. »

PARIS, Pole 5, Chambre 3, 12 juin 2013, n°11/12178, Jurisdata n°2013-013535

CIVILE 3, 14 janvier 2016, n°14-24681

 

En conséquence, l’indexation n’aurait jamais dû être pratiquée, et le bailleur peut être condamné à rembourser au locataire le montant de l’indexation indument payée, dans la limite des cinq dernières années.

 

La majorité des décisions de justice rendues jusqu’à ce jour estime que c’est l’intégralité de la clause d’indexation qui doit être réputée non écrite,

 

CIVILE 3, 14 janvier 2016, n°14-24681

PARIS, 20 janvier 2016, n°13/21626

PARIS, Pôle 5, Chambre 3, 15 mars 2017, n°15/00941

CIVILE 3, 30 mars 2017, n°16-13914

PARIS, Pôle 5, Chambre 3, 19 avril 2017, n°15/09296

CIVILE 3, 14 septembre 2017, n° 16-20048

PARIS, Pôle 5, chambre 3, 24 janvier 2018, n° 16/09460

PARIS, Pôle 5, chambre 3, 07 février 2018, n° 16/07034

 

Cependant, d’autres décisions ont limité la sanction du réputé non écrit à la seule partie de la clause interdisant la variation libre du loyer à la hausse comme à la baisse : en ce cas, la clause d’indexation doit recevoir application pour le surplus.

 

VERSAILLES, 10 mars 2015, n°13/08116

PARIS, Pôle 5, Chambre 3, 31 mai 2017, n°15/04336

 

Il est donc nécessaire, par prudence, de procéder à un examen attentif de la clause d’indexation, avant toute réclamation ou action judiciaire.